Ce mois-ci

Logement social : peut mieux faire

• Auteur:Jim Hwang
• Date de publication:1/4/2012

Une résidence construite par le groupe Farglory dans l’arrondissement de Sanxia, à New Taipei. (HUANG CHUNG-HSIN / TAIWAN REVIEW)

Qui possède la terre est riche ». Cet enseignement contenu dans le Livre des rites, un des classiques confucéens, résume bien l’importance de la propriété privée dans la culture chinoise. A Taiwan, cependant, devenir propriétaire de son logement est de plus en plus difficile. Une enquête menée fin 2009 par le ministère de la Recherche, du Développement et de l’Evaluation plaçait ainsi le coût excessif du logement en milieu urbain parmi les 10 préoccupations principales de la population insulaire.

D’après les calculs de l’Institut pour l’aménagement du territoire, pour se porter acquéreur d’un appartement d’une surface de 30 ping (environ 99 m²), un ménage moyen doit en effet y consacrer 100% de ses revenus pendant 8,9 ans. Le problème touche principalement le nord de l’île, où les prix de l’immobilier atteignent des sommets.

Pourtant, note Hua Ching-chun [花敬群], professeur de finances à l’Université Hsuan Chuang, à Hsinchu, le gouvernement a multiplié les aides à la pierre. « Différents dispositifs viennent en soutien aux acquéreurs d’un logement », dit-il en soulignant que l’accroissement de la taille du parc immobilier et la solvabilisation des accédants à la propriété ont figuré au cœur des politiques publiques depuis des décennies.

La politique du logement a d’abord dû faire face à l’urgence. Dans les années 50, il a fallu loger les troupes, mais aussi les nombreux fonctionnaires arrivés du continent avec leur famille à la suite du gouvernement nationaliste. A l’époque, chaque administration ou école publique construisait de quoi héberger ses employés. Ce n’est qu’en 1975 qu’une loi sur l’habitat social a été votée. Il s’agissait alors de construire davantage de logements sociaux pour aider les ménages à revenus moyens et modestes à trouver un toit à bon prix. D’abord exclusivement financés par l’Etat et les collectivités locales, ces appartements ont pu, à partir de 1982, l’être par des investisseurs privés. Ils sont situés dans des immeubles érigés à cet effet ou dans les quartiers destinés à l’origine à accueillir militaires, fonctionnaires et enseignants. Une petite partie est louée, le reste étant cédé à des prix inférieurs de 10 à 20% aux prix du marché, avec interdiction de revendre pendant une année. Passé ce délai, les appartements peuvent être mis en vente au prix du marché.

Le gouvernement a aussi soutenu, à partir de la fin des années 60, le développement de villes nouvelles. La première à être sortie de terre est celle de Linkou, à une vingtaine de kilomètres à l’ouest de Taipei. Située entre le vieux centre urbain de Linkou, à New Taipei, et la commune de Guishan, dans le district de Taoyuan, la ville nouvelle était censée disposer, en plus de logements à prix abordables, de tous les équipements et services qui font une ville, de manière à attirer les habitants de la capitale. Mais le faible nombre de créations d’emplois sur place et l’insuffisance de l’offre de transports publics ont freiné son développement. Les premières années, seul un quart des 250 000 habitants attendus y ont élu domicile. Il a fallu attendre l’installation sur place d’une antenne de l’Hôpital mémorial Chang Gung pour qu’un semblant de vie s’empare de la ville nouvelle. Ces dernières années, les projets immobiliers y ont été plus nombreux en raison de la mise en service, prévue en 2014, de la ligne de métro reliant Taipei à l’aéroport international de Taoyuan, et dont une des stations sera située à proximité.

L’agrandissement du parc public de logements a quelque peu marqué le pas au début des années 2000, avant de redevenir une priorité avec l’élection de Ma Ying-jeou [馬英九] à la présidence de la République, en 2008. En 2010, l’Agence de l’urbanisme et de la construction, qui dépend du ministère de l’Intérieur, a proposé la construction de 8 000 nouveaux logements, dans l’arrondissement de Banqiao, à New Taipei, ainsi qu’à Guishan. Sur ce total, 10% seront loués pendant une durée maximale de 10 ans à des ménages défavorisés, le reste étant vendu à des familles aux revenus modestes à un prix inférieur de 30% à celui du marché. En outre, seuls les primo-accédants seront éligibles dans le cadre de ce programme immobilier et ils devront conserver leur appartement pendant cinq ans au moins, cette dernière mesure étant destinée à lutter, à court terme, contre la spéculation immobilière.

Rattrapés par le marché

A long terme, cependant, la revente des logements mène inéluctablement à une hausse des prix. « Ces logements sont abordables uniquement pour ceux qui les achètent à l’Etat, analyse Hua Ching-chun. Après la période de gel des transactions, les prix retrouvent le niveau du marché en un clin d’œil. »

En mai 2011, le ministère de la Planification et du Développement économiques a proposé une autre approche baptisée « Logement moderne » et consistant à faire baisser les prix de l’immobilier grâce à la mise à disposition des promoteurs privés de terrains appartenant à l’Etat. Dans ce cadre, les particuliers se portant « acquéreurs » d’un logement ne sont propriétaires ni du terrain ni des murs mais peuvent occuper les lieux pendant 70 ans. Ce bail de très longue durée, a-t-on calculé au ministère, revient deux fois moins cher que l’achat d’un appartement de taille équivalente. Une parcelle située près de la station de métro Qizhang, dans l’arrondissement de Xindian à New Taipei, a été réservée au premier programme de ce type, qui devrait être achevé au deuxième semestre 2013.

Les spécialistes de l’immobilier sont sceptiques. Pour commencer, note Hsieh Ming-jui [謝明瑞], professeur de commerce à l’Université ouverte nationale, les Taiwanais sont réticents à l’idée de ne pas posséder le terrain sur lequel leur logement est construit. Les réserves devraient logiquement être encore plus nombreuses vis-à-vis d’un programme ne donnant pas de titre de propriété sur le logement lui-même, estime-t-il.

En 1997, rappelle-t-il, la municipalité de Taipei avait mis en vente les appartements de trois immeubles construits sur le domaine public. Mais le Yuan de contrôle, institution jouant à Taiwan un rôle semblable à ceux de la Cour des comptes et du Conseil d’Etat en France, avait critiqué l’opération, jugeant illégale la vente des seuls murs, la loi sur l’habitat à loyer modéré n’offrant que deux options : soit la location, soit la vente conjointe du logement et du terrain. Depuis, les acheteurs des logements inclus dans ce projet ont bien tenté de devenir propriétaires des terrains concernés mais, en raison de sa complexité juridique, ce dossier n’a toujours pas trouvé d’issue favorable.

Un programme immobilier dans l’arrondissement de Danshui, à New Taipei. Le succès de telles opérations dépend notamment des équipements et services que les promoteurs parviennent à attirer sur place. (CHANG SU-CHING / TAIWAN REVIEW)

Certes, estime Hsieh Ming-jui, le projet « Logement moderne » ne court pas les mêmes risques mais l’existence d’un bail de 70 ans posera d’autres types de problèmes. Il faudra non seulement lever les réticences culturelles face à un tel dispositif mais aussi anticiper les difficultés de cession de ces baux, seuls les droits d’usage restants pouvant être vendus. Par exemple, une famille décidant de quitter l’un de ces logements après l’avoir occupé pendant 30 ans ne pourra céder que les 40 années restantes dans le bail. De ce fait, la valeur de chaque appartement – du point de vue du détenteur du bail – diminuera chaque année, empêchant ce dernier de récupérer sa mise initiale. Il sera donc difficile, croit Hsieh Ming-jui, d’éviter que ces logements ne tombent à l’abandon. « L’idée du gouvernement de diversifier l’offre de logement est bonne mais ce projet ne marchera pas à Taiwan. »

Par ailleurs, depuis le milieu des années 2000, le secteur privé a multiplié les programmes immobiliers en périphérie des villes, sur des terrains moins chers que ceux situés dans les centres urbains. Ce sont de véritables petites cités qui sortent de terre, dont le succès commercial dépend, comme pour les villes nouvelles, des services et équipements (écoles, supermarchés, services de transport et de santé) que les habitants peuvent y trouver, souligne Chao Teng-hsiung [趙藤雄], le président de Farglory, premier groupe immobilier de l’île. Pour ce faire, Farglory offre par exemple aux chaînes de distribution des loyers attractifs pour l’installation de magasins de proximité. Le groupe a déjà livré 10 000 logements de ce type dans les arrondissements de Sanxia et de Linkou, à New Taipei.

La tendance est donc à habiter de plus en plus loin en banlieue. Ainsi, la plupart des clients de Wang Wen-yen [王文彥], agent immobilier chez Sinyi Realty, travaillent à Taipei mais vivent à New Taipei. Leur décision d’achat d’un appartement est généralement prise à l’issue d’une recherche menée en cercles concentriques. En d’autres termes, ils espèrent d’abord trouver un logement à proximité de leur lieu de travail mais sont amenés à élargir le champ de leurs recherches pour tenir compte des prix exorbitants pratiqués dans certains quartiers de la capitale. « Il s’agit toujours d’un compromis entre le temps de transport domicile-travail et l’argent qu’ils sont prêts à investir », explique Wang Wen-yen.

Au fil des années, ce sont 400 000 logements à prix minoré qui ont été produits par les secteurs public et privé, ce qui représente 5% du parc immobilier à Taiwan. De plus, l’Etat accorde des aides à la pierre sous forme de prêts à taux réduits. Malgré ces mesures, les problèmes de logement demeurent, en raison notamment de la rareté des terrains.

Un secteur locatif social en berne

Des universitaires ont donc suggéré au gouvernement de rééquilibrer le marché du logement en accroissant la part du locatif, très faible à Taiwan. Dans les pays développés, relève Hua Ching-chun, le taux de logements loués oscille entre 30 et 50%, alors qu’à Taiwan, plus de 80% des habitations sont la propriété de leurs occupants. En particulier, un parc locatif de logements sociaux, dit-il, « permet aux gens d’économiser en vue d’une accession à la propriété. Il constitue une aide irremplaçable pour les ménages les moins fortunés et leur seul espoir d’accéder un jour à la propriété. »

La mise en location de logements sociaux a débuté en 1980 mais on en compte aujourd’hui seulement quelques milliers, dont 85% (soit 3 833 très exactement) sont à Taipei. En fonction du quartier, de la taille et de l’âge du logement, le prix de la location varie entre 2 700 et 12 000 dollars taiwanais par mois, pour une durée maximale de 12 ans, soit des prix inférieurs de 20 à 50% à ceux du marché. Reste que ces logements représentent moins de 1% du parc à Taipei, ce qui occasionne de longues périodes d’attente. A l’heure actuelle, 6 000 ménages ont déposé un dossier et il s’écoule entre trois et six ans avant qu’un logement leur soit attribué. Construire davantage de logements sociaux est indispensable, mais les terrains sont hors de prix.

En 2010, le ministère de l’Intérieur a quand même annoncé la construction de 1 661 logements sociaux livrables en 2015 et situés dans cinq quartiers différents de Taipei et de New Taipei. Ces appartements seront loués à des ménages défavorisés à des prix inférieurs de 30% à ceux du marché. Construits sur des terrains appartenant à l’Etat ou aux collectivités locales, ces projets sont toutefois parfois vus d’un mauvais œil par les riverains qui craignent de voir leur propre bien immobilier perdre de sa valeur en raison de ce nouveau voisinage à caractère social.

Une autre initiative ciblant cette fois les jeunes ménages a été lancée par Lee Hong-yuan [李鴻源], l’actuel ministre de l’Intérieur, à l’époque où il avait le portefeuille des Travaux publics dans le précédent gouvernement. Elle consiste à convertir d’anciens entrepôts ou dortoirs en studios et petits appartements pour les louer à des jeunes. Un ensemble de 22 logements est ainsi en cours d’aménagement dans un ancien dortoir de la Police nationale dans l’arrondissement de Zhonghe, à New Taipei. Il devrait être achevé cette année.

Reste que les chiffres sont implacables : à l’heure actuelle, à l’échelle nationale, le logement social locatif ne représente que 0,08% du parc total de logements. Si les intentions des pouvoirs publics sont louables, Hua Ching-chun estime que l’effort de construction n’est pas assez important. « Nous avons besoin d’une politique d’ensemble plutôt que de quelques projets isolés. » En attendant que celle-ci soit mise en place, se loger à bon prix reste un parcours du combattant.